Comprar propiedad en Panamá: nombre propio vs. sociedad anónima para extranjeros en 2026

Cuando un extranjero compra propiedad en Panamá, una de las primeras preguntas que aparece es esta: ¿la pongo a mi nombre o la compro a través de una sociedad anónima? La respuesta que dan muchos corredores inmobiliarios —"depende de tu situación"— es correcta pero incompleta. Lo que realmente necesitas es entender qué cambia en concreto según la estructura que elijas: qué implicaciones tiene para la privacidad, los impuestos, la herencia, la visa de residencia y los costos operativos.

Esa es exactamente la información que cubre esta guía, con los datos actualizados del mercado y el marco legal panameño vigente en 2026.

Lo que ambas opciones tienen en común

Antes de hablar de diferencias, conviene establecer lo que es igual independientemente de la estructura que elijas:

Los extranjeros en Panamá tienen exactamente los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos panameños, tanto a nombre personal como a través de una sociedad. La Constitución panameña protege la propiedad privada en su artículo 47 sin distinción de nacionalidad. Puedes comprar, vender, arrendar, hipotecar y heredar propiedades sin restricciones.

El due diligence legal que debes hacer antes de comprar es idéntico en ambos casos: verificar el título en el Registro Público, confirmar que está libre de gravámenes e impuestos atrasados, y revisar que no haya litigios pendientes sobre la propiedad.

La necesidad de un abogado panameño también es igual: aunque la ley no lo exige formalmente en todos los casos, es prácticamente indispensable en ambas estructuras para proteger correctamente tu inversión.

Comprar a nombre personal: cuándo tiene sentido

La compra a nombre personal es la opción más directa. El nombre del comprador queda inscrito en el Registro Público como propietario del inmueble. No hay capas intermedias, no hay costos de constitución ni mantenimiento de estructuras corporativas, y el proceso de compra es el mismo que sigue cualquier comprador local.

Ventajas concretas del nombre personal:

Simplicidad operativa. No necesitas constituir ni mantener una sociedad. El proceso de compra, la gestión del alquiler y cualquier transacción futura son más directos y con menos burocracia.

Menor costo inicial y de mantenimiento. Constituir una sociedad anónima en Panamá cuesta entre $1,200 y $1,800 incluyendo el registro. Mantenerla activa y en cumplimiento requiere entre $400 y $800 anuales en honorarios de agente residente y tasas de renovación. Para una sola propiedad de uso personal, ese costo recurrente raramente se justifica.

Requisito para la Visa de Inversionista Calificado. Este es el punto que más frecuentemente se ignora: si tu objetivo incluye obtener residencia permanente en Panamá a través del programa de Inversionista Calificado, la propiedad debe estar inscrita a tu nombre personal en el Registro Público. Una propiedad a nombre de una sociedad anónima no activa ese beneficio migratorio, sin excepción. Si la visa de residencia es parte de tu plan, comprar a nombre personal no es una opción: es un requisito.

Menor costo en la reventa. Cuando vendes una propiedad a nombre personal, el comprador puede ver claramente quién es el vendedor y verificar el título directamente. Eso simplifica el proceso y puede hacer la propiedad más fácil de vender que una inscrita a nombre de una sociedad cuya estructura el comprador tendrá que revisar adicionalmente.

Cuándo elegir nombre personal: una sola propiedad para uso propio o como primera inversión, objetivo de visa de residencia, presupuesto sin holgura para costos de estructura corporativa, o simplemente preferencia por la simplicidad operativa.

Comprar a través de una sociedad anónima: cuándo tiene sentido

La Sociedad Anónima panameña está regulada por la Ley 32 de 1927 y es una de las estructuras corporativas más flexibles y reconocidas internacionalmente. Puede constituirse en tres a cinco días hábiles. El propietario de la propiedad en el Registro Público es la sociedad; el inversor es dueño de las acciones de la sociedad.

Ventajas concretas de la sociedad anónima:

Privacidad del propietario real. Las escrituras del Registro Público en Panamá son documentos públicos. Cuando compras a nombre personal, cualquier persona puede consultar que eres propietario de esa finca. Cuando compras a través de una SA, el nombre del propietario real no aparece en el registro inmobiliario —aparece el nombre de la sociedad. Para inversores que valoran la privacidad patrimonial, esta es la ventaja más concreta de la estructura corporativa.

Planificación sucesoria simplificada. Este es, junto con la privacidad, el argumento más sólido para usar una SA. Si falleces siendo propietario a nombre personal de una propiedad en Panamá, tus herederos deben tramitar un proceso de sucesión ante los tribunales panameños para que la propiedad pueda transferirse. Ese proceso puede ser lento, costoso y complicado desde el exterior. Si la propiedad está a nombre de una SA, la transferencia a los herederos se hace mediante la cesión de acciones de la sociedad, sin necesidad de un nuevo proceso notarial, sin nueva escritura y sin nueva inscripción en el Registro Público. Para el extranjero con herederos en otro país, esta diferencia puede ser enorme en términos de tiempo y costo.

Posible ahorro en el ITBI al vender. El impuesto de transferencia de bienes inmuebles (ITBI) del 2% aplica cuando el inmueble cambia de dueño en el Registro Público. Si la propiedad está a nombre de una SA y el comprador adquiere las acciones de la sociedad en lugar del inmueble directamente, técnicamente no hay una transferencia registral del inmueble —la SA sigue siendo la propietaria— sino una transferencia de acciones. Eso puede evitar o reducir la aplicación del ITBI, aunque este punto requiere verificación legal específica con tu abogado dado que la DGI tiene criterios propios sobre cuándo corresponde el impuesto en estas situaciones.

Gestión de múltiples propiedades bajo una estructura. Si planeas adquirir más de una propiedad en Panamá, mantenerlas bajo una o varias SA facilita la administración, la contabilidad y la planificación patrimonial general. Es más fácil gestionar cinco propiedades bajo una estructura corporativa organizada que cinco propiedades a nombre personal con trámites separados para cada una.

Protección ante acreedores. En principio, los acreedores personales de un extranjero que tiene una propiedad bajo una SA tienen más dificultades para llegar a ese activo que si la propiedad estuviera a nombre personal. Esta protección no es absoluta —depende de la estructura específica y de cómo se use la sociedad— pero es un argumento que algunos inversores valoran.

Cuándo elegir la sociedad anónima: múltiples propiedades, objetivo de privacidad patrimonial, planificación sucesoria con herederos en el exterior, inversiones de mayor escala, o cuando el comprador ya tiene experiencia con estructuras corporativas y entiende el costo-beneficio.

La Fundación de Interés Privado: la tercera opción que pocos conocen

Existe una tercera estructura que muchos extranjeros no consideran pero que en ciertos casos es la más adecuada: la Fundación de Interés Privado (FIP) panameña, regulada por la Ley 25 de 1995.

La FIP no es una empresa: no tiene accionistas ni genera utilidades en el sentido comercial. Es una entidad de planificación patrimonial diseñada para proteger y transferir activos a beneficiarios designados. Sus características principales:

Protección patrimonial robusta. Los activos dentro de una FIP están jurídicamente separados del patrimonio personal del fundador. Eso los protege de procesos judiciales, embargos y reclamaciones de acreedores personales de forma más sólida que una SA estándar.

Sucesión directa sin proceso judicial. Al fallecer el fundador, los activos pasan directamente a los beneficiarios designados en la escritura de la fundación, sin proceso de sucesión, sin testamento que probar ni intervención judicial. Para el extranjero con herederos dispersos geográficamente, esto puede ser la solución más eficiente disponible.

Privacidad elevada. La FIP no requiere publicar información sobre sus beneficiarios en registros públicos.

La desventaja principal de la FIP es que es más costosa y compleja de constituir y mantener que una SA, y que para propiedades de inversión orientadas a alquiler la SA es generalmente más práctica. La FIP encaja mejor para quien tiene una sola propiedad que quiere proteger y transferir a sus herederos de la forma más directa posible, sin el componente de uso comercial activo.

La tabla comparativa que debes revisar antes de decidir

Factor	Nombre personal	Sociedad Anónima (SA)	Fundación de Interés Privado (FIP)
Privacidad del propietario	Nombre visible en Registro Público	Solo aparece el nombre de la SA	Alta privacidad, no aparecen beneficiarios
Costo de constitución	Sin costo adicional	$1,200–$1,800	$1,500–$3,000+
Mantenimiento anual	Sin costo adicional	$400–$800/año	$600–$1,200/año
Planificación sucesoria	Requiere proceso de herencia en Panamá	Cesión de acciones, sin proceso judicial	Transferencia directa a beneficiarios, sin proceso judicial
Visa de Inversionista Calificado	Sí califica (requisito indispensable)	No califica	No califica
Protección ante acreedores	Limitada	Moderada	Alta
ITBI en reventa	2% sobre precio de venta	Puede reducirse o evitarse mediante cesión de acciones (verificar con abogado)	Similar a SA en la práctica
Simplicidad operativa	Alta	Media	Baja
Ideal para	Primera propiedad, visa, uso personal	Inversión, múltiples propiedades, privacidad	Protección patrimonial, herencia, activos de largo plazo

El punto crítico que más frecuentemente se ignora: la visa de residencia

Si el objetivo del comprador extranjero incluye obtener residencia permanente en Panamá a través de la Visa de Inversionista Calificado, la estructura de la compra no es una decisión opcional: debe ser a nombre personal.

El programa exige que la propiedad esté inscrita en el Registro Público a nombre personal del solicitante, libre de gravámenes, con un valor mínimo de $300,000 USD (que sube a $500,000 después del 15 de octubre de 2026). Una propiedad a nombre de una SA no cumple ese requisito aunque el solicitante sea el único accionista de la sociedad.

Este punto genera confusión frecuente porque algunos asesores mal informados sugieren que la propiedad bajo SA puede usarse para la visa citando que el solicitante "controla" la sociedad. La Dirección de Migración no acepta esa interpretación: el requisito es propiedad a nombre personal, no control de entidad propietaria.

Si el objetivo es tanto la inversión inmobiliaria como la visa de residencia, la solución más común es comprar a nombre personal para activar la visa y, una vez obtenida la residencia permanente, evaluar si tiene sentido transferir la propiedad a una SA (lo que implica pagar el ITBI en esa transferencia). Alternativamente, el inversor puede comprar la propiedad para visa a nombre personal y otras propiedades adicionales a través de una SA según convenga.

Implicaciones fiscales: lo que debes consultar con un asesor

Las implicaciones fiscales de cada estructura merecen atención específica, aunque los detalles deben siempre verificarse con un abogado o contador panameño:

Impuesto de inmuebles. Es igual independientemente de si la propiedad está a nombre personal o de una SA: 0% para propiedades con valor catastral hasta $120,000 bajo la Ley 66, y tasas entre 0.5% y 0.7% para valores superiores.

Retención sobre ingresos de alquiler para no residentes. El 10% sobre el ingreso bruto aplica cuando el propietario es no residente, sea persona natural o SA. La estructura no elimina esa obligación.

ITBI en la venta. Cuando una propiedad a nombre personal se vende, el ITBI del 2% aplica sobre el mayor valor entre el precio de venta y el catastral actualizado. Cuando la transacción se estructura como venta de acciones de una SA (no como venta del inmueble), puede haber argumentos para que el ITBI no aplique o aplique de forma diferente, pero este es un área donde la interpretación de la DGI puede variar y la asesoría legal específica es indispensable antes de proceder.

Impuesto sobre la ganancia de capital. Se aplica en la venta de la propiedad (3% sobre el precio de venta o 10% sobre la ganancia neta, el menor) independientemente de si la propiedad está a nombre personal o de una SA. En el caso de la SA, si la transacción se hace por cesión de acciones, el tratamiento puede ser diferente y requiere análisis específico.

Obligaciones de reporte en el país de residencia. Muchos países exigen que sus ciudadanos reporten la tenencia de propiedades en el exterior, activos en sociedades extranjeras o ingresos generados fuera del país. La estructura que elijas en Panamá puede tener implicaciones en tus obligaciones de reporte fiscal en tu país de origen. Consulta con un asesor fiscal en tu país antes de decidir la estructura.

Cómo constituir una SA panameña: lo básico que debes saber

Si decides usar una sociedad anónima, el proceso es relativamente ágil en Panamá:

La SA se constituye mediante una escritura pública otorgada ante notario panameño, firmada por al menos dos directores fundadores (que pueden ser personas de cualquier nacionalidad y no tienen que ser residentes en Panamá). La escritura se inscribe en el Registro Público en un plazo de tres a cinco días hábiles. El costo total incluyendo honorarios legales y tasas de registro es de entre $1,200 y $1,800 dependiendo del bufete.

Una vez constituida, la SA debe tener un agente residente panameño (generalmente un bufete de abogados o empresa especializada) que mantiene el domicilio legal de la sociedad y actúa como punto de contacto formal. El costo anual del agente residente más las tasas de renovación del Registro Público suele estar entre $400 y $800.

Las acciones de la SA pueden ser nominativas —a nombre de persona identificada— o al portador bajo custodia. Las acciones al portador no pueden circular libremente: la Ley 47 de 2013 exige que estén en custodia de un custodio autorizado. Esto elimina en gran parte el anonimato que históricamente tenían las acciones al portador panameñas, aunque la privacidad respecto al Registro Público inmobiliario se mantiene.

Errores frecuentes del extranjero al elegir la estructura

Comprar bajo SA sin saber que bloquea la visa. Es el error más costoso. Si el inversor compra a nombre de SA y después quiere aplicar a la Visa de Inversionista Calificado con esa propiedad, tendrá que transferirla a nombre personal, pagando el ITBI en esa transferencia y complicando innecesariamente el proceso.

Usar la SA sin mantenerla activa y en cumplimiento. Una SA que no paga sus tasas anuales entra en mora y puede ser disuelta de oficio por el Registro Público. Si la propiedad está a nombre de una SA disuelta, recuperar el control requiere un proceso de reactivación que puede ser lento y costoso. El mantenimiento de la estructura corporativa no es opcional.

Ignorar las obligaciones de reporte en el país de origen. Muchos inversores no consultan con su asesor fiscal local antes de estructurar la compra. Una SA panameña cuyo beneficiario efectivo no declara esa participación en su país de residencia puede generar problemas fiscales o de cumplimiento en el exterior.

Asumir que la SA elimina el ITBI automáticamente. La transacción por cesión de acciones puede tener ventajas fiscales en la reventa, pero no es una solución automática ni libre de riesgo de interpretación contraria por parte de la DGI. Siempre consulta con abogado antes de estructurar una transacción de esa forma.

Preguntas frecuentes sobre nombre propio vs. sociedad anónima en Panamá

¿Puede un extranjero comprar propiedad en Panamá a nombre personal sin problemas?
Sí, sin ninguna restricción. La Constitución panameña garantiza los mismos derechos de propiedad a extranjeros y ciudadanos. El proceso de compra a nombre personal es idéntico al de cualquier comprador local. No se requiere visa, residencia ni permiso especial.

¿La sociedad anónima protege mi propiedad ante problemas legales en mi país de origen?
En principio, la SA panameña crea una separación entre tu patrimonio personal y los activos dentro de la sociedad, lo que puede dificultar —aunque no siempre impedir— que acreedores o procesos judiciales en tu país alcancen esos activos. La efectividad de esa protección depende de los tratados entre Panamá y tu país, de cómo está estructurada la sociedad y de la naturaleza del proceso legal. Es un área donde la asesoría legal específica es indispensable.

¿Qué pasa si muero siendo propietario a nombre personal en Panamá?
Tus herederos deberán tramitar un proceso de sucesión ante los tribunales panameños para que la propiedad pueda transferirse legalmente. Ese proceso puede ser más o menos complejo dependiendo de si hay testamento, si hay más herederos y si alguno de ellos está en otro país. Es uno de los argumentos más sólidos para considerar una SA o una FIP si tienes herederos en el exterior.

¿Cuánto tiempo tarda constituir una SA en Panamá?
Entre tres y cinco días hábiles desde la firma de la escritura ante notario hasta la inscripción en el Registro Público. Si tienes urgencia por cerrar una compra, la SA puede estar lista en ese plazo. Algunos bufetes ofrecen SA "de estante" —sociedades ya constituidas disponibles para uso inmediato— que pueden ser transferidas en horas.

¿Puedo transferir una propiedad que compré a nombre personal a una SA después?
Sí, pero esa transferencia es una nueva transacción que genera el ITBI del 2% sobre el valor de la propiedad en ese momento, más los gastos notariales y de registro. Si compras a nombre personal para activar la visa y luego quieres transferir a SA, ese costo debe estar contemplado en tu planificación.

La estructura correcta depende de tu objetivo, no de la moda

En el mercado inmobiliario panameño circulan dos mitos igualmente simplistas: que los extranjeros "siempre deben" usar una SA, y que la SA es innecesariamente complicada y costosa para cualquier situación. Ninguno es correcto.

La SA tiene ventajas reales y documentadas para inversores con múltiples propiedades, con herederos en el exterior o con objetivos de privacidad patrimonial. El nombre personal tiene ventajas igualmente reales para quien compra una sola propiedad, quiere la visa de residencia o prefiere la simplicidad operativa.

La decisión correcta no es la que usa más o menos estructura corporativa. Es la que alinea la estructura con el objetivo concreto del comprador. Y esa decisión siempre debe tomarse con asesoría de un abogado panameño que conozca tu situación específica, no con una recomendación genérica que aplique igual para todos.