Cómo calcular el impuesto de transferencia de bienes inmuebles en Panamá: guía completa del ITBI en 2026

Cada vez que una propiedad cambia de dueño en Panamá, sea por compraventa, permuta, donación o dación en pago, se genera una obligación tributaria concreta: el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles, conocido como ITBI. Es un tributo del 2% que existe desde 1974 y que, en 2026, adquirió mayor visibilidad por un cambio importante: la eliminación de la exoneración que protegía la primera venta de viviendas nuevas durante más de cincuenta años.

Entender cómo se calcula, quién lo paga, cuándo aplica y cuáles son sus excepciones es esencial para cualquier persona que compra, vende o asesora en transacciones inmobiliarias en Panamá. Esta guía cubre todo eso con ejemplos numéricos concretos y los cambios legislativos más recientes.

¿Qué es el ITBI y cuándo se aplica?

El ITBI es el tributo que grava la transferencia de dominio de un bien inmueble en Panamá. Está contemplado en el artículo 683 del Código Fiscal y regulado por la Ley 106 de 1974, reformada en varias oportunidades.

Se aplica en cualquier mecanismo que transfiera la propiedad de un inmueble, incluyendo compraventa, permuta, dación en pago, donación, aporte de capital a sociedades y cualquier otro acto con ese fin. Lo que importa es que haya un cambio de dueño registrado, sin importar la forma jurídica que tome la operación ni la nacionalidad de las partes.

El ITBI lo paga formalmente el vendedor ante la Dirección General de Ingresos (DGI) a través de la plataforma e-Tax 2.0, usando el Formulario 106, antes de inscribir el traspaso en el Registro Público. Sin el certificado de pago del ITBI, el Registro Público no inscribe la transferencia y la venta no queda legalmente completada.

En la práctica, aunque la ley lo establece como obligación del vendedor, las partes pueden negociar quién asume el costo. En muchas transacciones —especialmente en vivienda nueva— ese costo termina siendo absorbido por el comprador a través del precio final o como condición del cierre.

La fórmula básica: cómo se calcula el ITBI

El cálculo del ITBI tiene una regla simple pero con una particularidad importante:

ITBI = 2% × el mayor valor entre: (a) el precio de venta pactado, o (b) el valor catastral actualizado del inmueble

El valor catastral es el valor oficial que mantiene la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI) y el Registro Público. En la mayoría de las propiedades en Ciudad de Panamá, el valor catastral está por debajo del precio de mercado, por lo que el ITBI termina calculándose sobre el precio de venta. Pero en propiedades que no han sido transadas en mucho tiempo, el valor catastral puede haberse actualizado con un incremento del 5% por año de tenencia, lo que puede hacerlo superior al precio de venta en casos de ventas con pérdida o márgenes muy bajos.

La actualización del valor catastral para efectos del ITBI funciona así:

Valor catastral actualizado = Valor catastral original × (1 + 0.05 × años de tenencia)

Donde los "años de tenencia" se calculan como los años calendario completos entre la fecha de adquisición y la fecha de venta, restando uno.

Ejemplos de cálculo paso a paso

Ejemplo 1: Venta con precio superior al valor catastral (el caso más común)

Propiedad adquirida en 2018 con valor catastral de $180,000. Se vende en 2026 por $280,000.

Variable	Valor
Precio de venta	$280,000
Valor catastral original	$180,000
Años de tenencia (2026 – 2018 – 1)	7 años
Incremento catastral (7 × 5% = 35%)	$63,000
Valor catastral actualizado	$243,000
Base del ITBI (el mayor: $280,000)	$280,000
ITBI a pagar (2%)	$5,600

Ejemplo 2: Venta con valor catastral superior al precio pactado

Propiedad adquirida en 2010 con valor catastral de $200,000. Se vende en 2026 por $260,000.

Variable	Valor
Precio de venta	$260,000
Valor catastral original	$200,000
Años de tenencia (2026 – 2010 – 1)	15 años
Incremento catastral (15 × 5% = 75%)	$150,000
Valor catastral actualizado	$350,000
Base del ITBI (el mayor: $350,000)	$350,000
ITBI a pagar (2%)	$7,000

Este segundo caso ilustra por qué es importante verificar el valor catastral actualizado antes de negociar el precio de venta. Una propiedad con muchos años de tenencia puede tener un valor catastral actualizado que supera el precio de mercado, generando un ITBI mayor al esperado.

El cambio más importante de 2026: el fin de la exoneración para viviendas nuevas

Durante más de cincuenta años, la primera venta de viviendas nuevas en Panamá estuvo exonerada del ITBI bajo la Ley 106 de 1974. Esa exoneración fue eliminada mediante las Leyes 468 y 481 de 2025, que entraron en plena vigencia el 1 de enero de 2026.

El impacto fue inmediato y significativo para el segmento de vivienda nueva de menor valor. En una propiedad de $75,000, el ITBI equivale a $1,500. Sumado al abono inicial típico del 5% ($3,750), el comprador necesita ahora $5,250 solo para iniciar la compra, frente a los $3,750 de antes. Ese incremento del 40% en el desembolso inicial puede ser determinante para familias con capacidad de ahorro limitada.

Como señaló el ministro de Economía y Finanzas, Felipe Chapman, en abril de 2026: el impuesto ya existía antes; lo que había era una exención a pagarlo. Técnicamente correcto, pero el efecto práctico para el comprador de primera vivienda es el mismo: más dinero requerido al momento del cierre.

Actualización importante (julio 2026): Ante el impacto en la demanda de vivienda social, el gobierno panameño presentó a la Asamblea Nacional un proyecto de ley que propone reinstaurar una exoneración focalizada: exención completa del ITBI para la primera venta de viviendas nuevas hasta $120,000, y tarifas reducidas para propiedades de hasta $200,000. Al momento de publicación de este artículo, el proyecto está en discusión legislativa y no ha sido aprobado. Si estás evaluando una compra en ese rango de precio, conviene verificar el estado actual de esta propuesta antes de cerrar.

El impuesto sobre la ganancia de capital: el otro tributo que debe conocer el vendedor

Además del ITBI, el vendedor de una propiedad en Panamá enfrenta un segundo tributo: el impuesto sobre la ganancia de capital, que es técnicamente un adelanto al impuesto sobre la renta por la plusvalía generada en la venta.

El vendedor tiene dos opciones para calcularlo y puede elegir la que resulte menor:

Opción A: 3% sobre la base imponible. La base es el mayor valor entre el precio de venta y el valor catastral actualizado. Esta opción se usa cuando la ganancia real es pequeña o cuando el vendedor no quiere calcular la ganancia exacta.

Opción B: 10% sobre la ganancia real. La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición original (incluyendo mejoras documentadas). Esta opción conviene cuando la ganancia real es pequeña en proporción al precio de venta.

Ambos impuestos —el ITBI del 2% y el adelanto de ganancia de capital— se pagan antes del cierre ante la DGI. El certificado de pago de ambos es requisito indispensable para inscribir el traspaso en el Registro Público.

Impuesto	Tasa	Base de cálculo	Quién paga	Cuándo
ITBI	2%	Mayor entre precio de venta y valor catastral actualizado	Vendedor (negociable)	Antes del cierre
Ganancia de capital (opción A)	3%	Mayor entre precio de venta y valor catastral actualizado	Vendedor	Antes del cierre
Ganancia de capital (opción B)	10%	Ganancia real (venta – costo de adquisición)	Vendedor	Antes del cierre

Documentos necesarios para declarar y pagar el ITBI

El proceso se realiza en línea a través de la plataforma e-Tax 2.0 de la DGI. Antes de completar el Formulario 106, el vendedor necesita tener disponibles los siguientes documentos:

Paz y salvo de impuesto de inmueble. Certificado de la DGI que confirma que no hay deudas del impuesto predial sobre la finca. Sin este documento, e-Tax 2.0 no habilita el Formulario 106. Si la propiedad tiene impuestos atrasados, deben cancelarse primero, incluyendo las multas acumuladas.

Paz y salvo de tasas de aseo. Emitido por el municipio correspondiente. Requerido antes del cierre.

Escritura pública de adquisición. El documento mediante el cual el vendedor adquirió la propiedad originalmente, que sirve para verificar el valor catastral de la fecha de adquisición.

Contrato de compraventa. El documento que acredita el precio pactado en la transacción actual.

Cédula o pasaporte del propietario. O pacto social y documento de identidad del representante legal si el propietario es una persona jurídica.

El certificado de pago del ITBI se obtiene el mismo día hábil de la declaración si el proceso en e-Tax 2.0 se completa correctamente. Ese certificado, junto con el de la ganancia de capital, es lo que permite al notario proceder con la escritura de traspaso y al Registro Público inscribir el cambio de propietario.

Cuánto paga realmente el comprador: el costo total del cierre

Aunque el ITBI es formalmente una obligación del vendedor, el comprador debe tener claro el costo total del cierre desde su perspectiva, porque en muchas transacciones esos costos se distribuyen o el vendedor los incorpora al precio.

Esta es la estructura típica de gastos de cierre para una compraventa en Panamá en 2026:

Concepto	Quién paga	Monto estimado
ITBI (2%)	Vendedor (negociable)	2% del mayor valor entre precio y catastral
Adelanto ganancia de capital (3% o 10%)	Vendedor	3% del precio o 10% de la ganancia
Honorarios del abogado del comprador	Comprador	1%–2% del precio (mín. $1,500–$3,000)
Gastos notariales (escritura)	Comprador	$300–$800
Inscripción en el Registro Público	Comprador	$200–$500
Due diligence y certificaciones	Comprador	$200–$500
Avalúo bancario (si hay hipoteca)	Comprador	$300–$600

En la práctica, el comprador debe presupuestar entre un 3% y un 6% del precio de compra en gastos de cierre, independientemente de quién asuma formalmente el ITBI. En una propiedad de $200,000, eso representa entre $6,000 y $12,000 adicionales al abono inicial.

Excepciones y casos especiales del ITBI

No todas las transferencias de inmuebles generan ITBI. La ley contempla algunas excepciones:

Viviendas en programas de interés social. Las transferencias de viviendas de interés social dentro de ciertos rangos de precio y características pueden estar exoneradas. Verifica con un abogado si la propiedad específica aplica.

Transferencias entre cónyuges por liquidación de bienes gananciales. En ciertos casos de separación o divorcio, la transferencia de inmuebles entre cónyuges puede estar exonerada.

Herencias y sucesiones. Las transferencias por causa de muerte tienen un tratamiento tributario diferente y no siguen exactamente las mismas reglas del ITBI de compraventa.

Viviendas nuevas hasta $120,000 (propuesta pendiente). Como se mencionó, el gobierno presentó una propuesta para reinstaurar la exoneración para este segmento. Si se aprueba, cambiaría el cálculo para compradores en ese rango de precio.

En todos los casos especiales, la recomendación es consultar con un abogado inmobiliario antes de asumir que aplica o no aplica una exoneración. La DGI tiene la última palabra en la interpretación.

Preguntas frecuentes sobre el ITBI en Panamá

¿Quién paga el ITBI, el comprador o el vendedor?
Legalmente, el ITBI es obligación del vendedor. Sin embargo, en la práctica inmobiliaria panameña es común que las partes negocien quién asume ese costo. En vivienda nueva, los desarrolladores frecuentemente incorporan el ITBI al precio final o como condición del cierre, por lo que en la práctica lo asume el comprador indirectamente. En reventa, depende de la negociación entre las partes.

¿Qué pasa si no pago el ITBI antes de inscribir la propiedad?
El Registro Público no inscribe ninguna transferencia sin el certificado de pago del ITBI emitido por la DGI. Eso significa que la venta no queda legalmente completa hasta que se pague. Sin inscripción en el Registro Público, el nuevo propietario no tiene título legal frente a terceros.

¿Cómo sé cuál es el valor catastral de una propiedad?
El valor catastral está en los registros de la ANATI y en el Registro Público. También aparece en los comprobantes del impuesto de inmueble de la DGI. Para verificarlo antes de una transacción, puedes consultarlo en la plataforma e-Tax 2.0 con el número de finca de la propiedad.

¿El ITBI aplica si transfiero la propiedad a una sociedad anónima?
Sí. Cualquier transferencia de dominio, incluyendo el aporte de un inmueble a una sociedad, genera ITBI. La forma jurídica de la transferencia no exime del impuesto.

¿Puedo deducir el ITBI como gasto al calcular la ganancia de capital?
No directamente. El ITBI no forma parte del costo de adquisición para efectos del cálculo de la ganancia de capital en una futura venta. Es un impuesto de la transacción, no un componente del costo base de la propiedad para efectos fiscales futuros. Consulta con un contador o abogado fiscal para casos específicos.

Lo que todo vendedor debe verificar antes del cierre

Para que el proceso de pago del ITBI no genere sorpresas el día del cierre, el vendedor debe verificar estos puntos con anticipación:

Estado del impuesto de inmueble. Si hay deudas atrasadas, deben cancelarse antes de poder tramitar el paz y salvo de la DGI. Las multas por atraso pueden ser significativas. Revisa el estado de la finca en e-Tax 2.0 con anticipación.

Valor catastral actualizado. Compara el valor catastral actualizado con el precio de venta que planeas negociar. Si el catastral actualizado supera el precio, el ITBI se calculará sobre el catastral, no sobre el precio pactado. Eso puede afectar la negociación del precio.

Cuál opción de ganancia de capital conviene más. Calcula ambas opciones (3% del precio o 10% de la ganancia real) antes del cierre. Dependiendo de tu costo de adquisición original y las mejoras que hayas hecho, una puede ser significativamente más favorable que la otra.

Paz y salvo de tasas de aseo. Lo emite el municipio correspondiente y puede tardar algunos días en tramitarse. No lo dejes para último momento.

El ITBI y sus impuestos asociados son predecibles, calculables y gestionables cuando se planifican con tiempo. La sorpresa fiscal en el cierre de una propiedad casi siempre viene de no haberlos calculado con anticipación, no del impuesto en sí.