Exoneraciones de impuesto de inmueble en Panamá: guía completa de la Ley 66 para 2026

El impuesto de inmueble en Panamá —conocido internacionalmente como property tax— es uno de los más bajos de todo el hemisferio. Y para propietarios de vivienda principal que cumplen las condiciones de la Ley 66 de 2017, puede ser directamente cero. Entender cómo funciona ese sistema de exoneraciones es importante tanto para quien ya tiene propiedad en Panamá como para quien está evaluando comprar.

Una aclaración previa: es frecuente encontrar referencias a la "Ley 6" en el contexto de beneficios fiscales inmobiliarios en Panamá. Conviene distinguir: la Ley 6 de 1987 regula los beneficios de la Visa Pensionado (descuentos en servicios, restaurantes y salud para jubilados). La norma que regula las exoneraciones del impuesto de inmueble es la Ley 66 del 17 de octubre de 2017, que modificó el Código Fiscal en esa materia. Esta guía cubre la Ley 66 y todo el sistema de impuesto de inmueble vigente en 2026.

¿Qué es el impuesto de inmueble en Panamá?

El impuesto de inmueble (IBI) es un tributo anual que grava todos los bienes raíces ubicados en el territorio panameño. Lo paga el propietario registrado del inmueble —sea persona natural o jurídica, panameño o extranjero— y se calcula sobre el valor catastral inscrito en la Dirección General de Ingresos (DGI), no sobre el precio de mercado.

El valor catastral es el valor oficial que la DGI asigna a la propiedad, y generalmente es inferior al valor de mercado. Esa diferencia es relevante: una propiedad que se vende en $300,000 puede tener un valor catastral de $180,000 o incluso menos, dependiendo de cuándo fue construida y cuándo se actualizó el catastro. El impuesto se calcula sobre el catastral, no sobre el precio pagado.

El impuesto de inmueble se declara y paga ante la DGI en tres cuotas anuales: abril, agosto y diciembre. Existe un descuento del 10% si se paga el total en la cuota de abril (pronto pago). Los propietarios con deudas acumuladas de IBI acumulan multas e intereses y no pueden obtener el paz y salvo de la DGI necesario para vender la propiedad.

La Ley 66 de 2017: el cambio más importante en el impuesto de inmueble

La Ley 66 del 17 de octubre de 2017, vigente desde el 1 de enero de 2019, transformó completamente el sistema de impuesto de inmueble en Panamá. Sus cambios más relevantes para el propietario de vivienda son:

Eliminación de las exoneraciones por mejoras nuevas hacia el futuro. Antes de la Ley 66, las propiedades nuevas gozaban de exoneraciones temporales por construcción de nuevas mejoras (hasta 20 años en algunos casos). La Ley 66 eliminó ese sistema para propiedades con permiso de construcción expedido a partir del 1 de enero de 2019. Las exoneraciones vigentes antes de esa fecha se respetaron hasta su vencimiento, pero no se otorgaron nuevas bajo ese esquema.

Creación del Patrimonio Familiar Tributario (PFT) y Vivienda Principal (VP). En reemplazo del sistema de exoneraciones por mejoras, la Ley 66 creó dos categorías especiales de beneficio fiscal para propietarios de vivienda principal, con tasas significativamente más bajas y exoneración de los primeros $120,000 de valor catastral.

Exoneración permanente para propiedades con valor catastral hasta $120,000. Las propiedades cuyo valor catastral no supere $120,000 y que califiquen como PFT o VP están completamente exoneradas del IBI. Sin límite de tiempo: mientras el valor catastral se mantenga en ese rango y la propiedad siga siendo la vivienda principal del propietario, el impuesto es cero.

El Patrimonio Familiar Tributario: qué es y cómo funciona

El Patrimonio Familiar Tributario (PFT) es la categoría más amplia de beneficio fiscal creada por la Ley 66. Una propiedad calificada como PFT recibe estas ventajas:

Exoneración completa de los primeros $120,000 de valor catastral. Solo se tributa sobre el valor catastral que exceda ese umbral.

Tasas reducidas sobre el excedente:

Tramo del valor catastral	Tasa anual (PFT / Vivienda Principal)
Hasta $120,000	0% (exonerado)
$120,001 – $700,000	0.5% anual
Más de $700,000	0.7% anual

Estas tasas son aproximadamente la mitad de las que aplican a propiedades que no califican al PFT o VP, lo que representa un ahorro significativo para propietarios con propiedades de mayor valor catastral.

Requisitos para calificar al PFT o Vivienda Principal:

Debe ser la vivienda principal del propietario. No puede ser una segunda propiedad ni un inmueble de inversión o alquiler. El propietario debe habitarla como residencia principal.

Debe estar a nombre personal. Las propiedades a nombre de una sociedad anónima no califican al PFT ni a la VP. Este es uno de los argumentos más concretos para que un propietario que planea vivir en su propiedad la compre a nombre personal en lugar de a través de una SA.

Un solo inmueble por propietario. El beneficio aplica a una sola propiedad por persona. Si un propietario tiene varias propiedades, debe declarar cuál es su vivienda principal para aplicar las tasas reducidas. El resto tributa bajo el régimen ordinario.

Declaración ante la DGI. No es automático. El propietario debe presentar una solicitud ante la DGI para acogerse al régimen de PFT o VP, acompañada de la documentación que acredite que es su vivienda principal.

Las tasas del régimen ordinario: qué pagan las propiedades que no califican al PFT

Las propiedades que no califican al PFT o VP —segundas residencias, propiedades de inversión, locales comerciales, propiedades a nombre de sociedades anónimas y terrenos— tributan bajo el régimen ordinario con estas tasas:

Tramo del valor catastral	Tasa anual (régimen ordinario)
Hasta $30,000	0% (exonerado)
$30,001 – $250,000	0.6% anual
$250,001 – $500,000	0.8% anual
Más de $500,000	1.0% anual

La diferencia entre ambos regímenes puede ser significativa. Un apartamento con valor catastral de $250,000 paga:

Bajo PFT: ($250,000 – $120,000) × 0.5% = $130,000 × 0.5% = $650 anuales

Bajo régimen ordinario: ($250,000 – $30,000) × 0.6% = $220,000 × 0.6% = $1,320 anuales

Una diferencia de $670 anuales, o $55 mensuales, por el mismo inmueble. Para una propiedad de mayor valor catastral, esa diferencia es aún más pronunciada.

Ejemplos de cálculo del impuesto de inmueble en Panamá

Para que los números sean tangibles, veamos tres escenarios representativos del mercado panameño en 2026:

Ejemplo 1: Apartamento de $150,000 de precio de compra, valor catastral $95,000, vivienda principal

Como el valor catastral no supera los $120,000 y califica como PFT: impuesto = $0 anuales. Exonerado completamente.

Ejemplo 2: Apartamento de $300,000 de precio de compra, valor catastral $200,000, vivienda principal

Bajo PFT: ($200,000 – $120,000) × 0.5% = $80,000 × 0.5% = $400 anuales. O $33.33 mensuales. Extraordinariamente bajo para una propiedad de ese valor.

Ejemplo 3: Apartamento de $300,000 de precio de compra, valor catastral $200,000, segunda residencia o propiedad de inversión

Bajo régimen ordinario: $30,000 × 0% + ($200,000 – $30,000) × 0.6% = $170,000 × 0.6% = $1,020 anuales.

La comparación entre el Ejemplo 2 y el Ejemplo 3 ilustra por qué declarar correctamente la vivienda principal ante la DGI puede ahorrar más de $600 anuales en la misma propiedad.

La exoneración para vivienda nueva: lo que quedó y lo que cambió

La Ley 66 eliminó las exoneraciones por mejoras nuevas para proyectos con permisos de construcción expedidos a partir del 1 de enero de 2019. Sin embargo, la ley establece algunas situaciones donde aún puede aplicar un tratamiento especial:

Proyectos con permiso expedido antes del 1 de enero de 2019. Si el permiso de construcción fue expedido antes de esa fecha, la exoneración por mejoras que tenía la propiedad se mantiene hasta su vencimiento según la norma bajo la cual fue otorgada. Para verificar si una propiedad específica tiene una exoneración vigente en este contexto, se consulta directamente en e-Tax 2.0 de la DGI con el número de finca.

Para nuevas primeras viviendas ($120,000–$300,000). La Ley 66 otorga automáticamente 3 años adicionales de exoneración a nuevas primeras viviendas en ese rango de valor. Este beneficio se suma al régimen del PFT y puede significar que el propietario no pague nada durante los primeros años de tenencia.

Zonas francas y regímenes especiales. Las propiedades ubicadas en zonas francas tienen regímenes de exoneración específicos: los bienes del promotor maestro de cada zona tienen exoneraciones de hasta 30 años contados desde el 1 de enero de 2019, y las empresas establecidas en esas zonas tienen exoneraciones de 10 años desde su establecimiento.

Cómo solicitar el Patrimonio Familiar Tributario ante la DGI

El proceso de solicitud del PFT se realiza ante la Dirección General de Ingresos del Ministerio de Economía y Finanzas, a través del sistema e-Tax 2.0 o presencialmente en las oficinas de la DGI. Los documentos generalmente requeridos son:

Cédula de identidad o pasaporte. Del propietario o propietarios si la propiedad es de dos personas.

Escritura pública de la propiedad. Copia de la escritura inscrita en el Registro Público que acredite la titularidad del propietario.

Certificación del Registro Público. Que confirme que la finca está inscrita a nombre del solicitante y libre de gravámenes que impidan la solicitud.

Paz y salvo de impuesto de inmueble. Certificado de que no hay deudas pendientes del IBI sobre la propiedad. Si hay deudas, deben cancelarse antes de la solicitud.

Declaración de que es vivienda principal. El propietario declara bajo juramento que la propiedad constituye su vivienda o patrimonio familiar principal y que no tiene otra propiedad inscrita bajo ese régimen.

El proceso de aprobación puede tomar entre 15 y 45 días hábiles. La resolución que otorga el PFT aplica retroactivamente a la fecha en que los inmuebles cumplieron los requisitos, lo que puede generar créditos fiscales si el propietario pagó a tasas ordinarias durante el período previo a la solicitud aprobada.

Propiedades a nombre de sociedad anónima: la limitación más importante

Este es el punto que más frecuentemente genera confusión y errores costosos. Las propiedades a nombre de una sociedad anónima panameña no califican al PFT ni a la VP, independientemente de quién sea el accionista de la sociedad o si el accionista vive en esa propiedad como residencia principal.

Eso significa que una propiedad a nombre de SA tributa siempre bajo el régimen ordinario, con las tasas más altas (0.6%–1.0% según el tramo) y sin la exoneración de los primeros $120,000. Para el inversor que compró a nombre de SA pensando en privacidad o planificación sucesoria, ese diferencial de impuesto es un costo recurrente que debe incluirse en el análisis.

PanamaProp lo formula de forma directa: si compras para residir, el nombre personal típicamente paga menos impuesto anual que la sociedad. La decisión de estructura debe incluir ese cálculo de largo plazo, no solo los beneficios de privacidad o sucesión que la SA ofrece.

La "base congelada": cómo el sistema protege al propietario de largo plazo

Uno de los beneficios menos conocidos del sistema panameño de impuesto de inmueble es lo que se conoce informalmente como la "base congelada". El valor catastral sobre el que se calcula el impuesto no se actualiza automáticamente cada año como ocurre en muchos países norteamericanos o europeos. En Panamá, el valor catastral tiende a mantenerse estable durante períodos prolongados, lo que significa que aunque el valor de mercado de la propiedad suba significativamente, el impuesto puede quedarse en el mismo nivel durante años.

Ese mecanismo es especialmente favorable para propietarios de largo plazo en zonas de alta apreciación como Costa del Este, Punta Paitilla o Santa María. Una propiedad comprada hace diez años con valor catastral de $180,000 puede valer hoy $350,000 en el mercado pero seguir pagando impuesto sobre $180,000 si el catastro no se ha actualizado.

Para el comprador actual, el valor catastral relevante es el que aparece en los registros de la DGI al momento de la compra. Ese valor puede verificarse gratuitamente en el sistema e-Tax 2.0 antes de cerrar cualquier transacción.

Las exoneraciones que la Ley 66 mantiene para casos especiales

La Ley 66 también establece exoneraciones permanentes para categorías específicas de inmuebles que van más allá del uso residencial:

Inmuebles del Estado, municipios e instituciones autónomas. Las propiedades de entidades gubernamentales están completamente exoneradas del IBI.

Inmuebles para culto religioso. Las propiedades destinadas a actividades religiosas aceptadas por el Estado están exoneradas.

Inmuebles de beneficencia y asistencia social. Las propiedades de organizaciones sin fines de lucro dedicadas a la beneficencia pública están exoneradas.

Zonas francas bajo regímenes especiales. Con los plazos y condiciones específicos de cada zona, según lo detallado anteriormente.

Preguntas frecuentes sobre las exoneraciones de impuesto de inmueble en Panamá

¿Cómo sé cuál es el valor catastral de mi propiedad?
Puedes consultarlo gratuitamente en el sistema e-Tax 2.0 de la DGI (etax2.mef.gob.pa) con el número de finca de la propiedad. También aparece en los comprobantes de pago del IBI si la propiedad ya ha pagado impuestos anteriormente. El valor catastral está en los registros de la DGI y es el dato sobre el que se calcula el impuesto, independientemente del precio de mercado.

¿La exoneración del PFT aplica automáticamente si mi valor catastral es menos de $120,000?
No. Aunque la propiedad tenga valor catastral bajo $120,000, debes presentar la solicitud de PFT o Vivienda Principal ante la DGI para que el beneficio sea reconocido. Sin esa solicitud, la propiedad tributa bajo el régimen ordinario incluso si técnicamente calificaría. La DGI no aplica el beneficio de oficio.

¿Puedo tener el PFT en dos propiedades?
No. El PFT o Vivienda Principal aplica a una sola propiedad por persona, que debe ser la vivienda principal real. Si tienes dos propiedades y declaras una como PFT, la otra tributa bajo el régimen ordinario. Declarar falsamente dos propiedades como vivienda principal puede generar sanciones de la DGI.

¿Un extranjero puede acceder al Patrimonio Familiar Tributario?
Sí, siempre que la propiedad esté inscrita a nombre personal del extranjero en el Registro Público y que sea efectivamente su vivienda principal en Panamá. La Ley 66 no distingue entre ciudadanos panameños y extranjeros para este beneficio. Lo que sí importa es que la propiedad esté a nombre personal, no de una sociedad.

¿Cuándo se paga el impuesto de inmueble en Panamá?
En tres cuotas anuales: la primera en abril, la segunda en agosto y la tercera en diciembre. El monto de cada cuota es un tercio del total anual. Si pagas el total en la cuota de abril (pronto pago), obtienes un descuento del 10% sobre el monto total del año.

El impuesto de inmueble panameño en perspectiva internacional

Para dimensionar el beneficio real del sistema panameño, conviene compararlo con otros mercados. Una propiedad residencial de $300,000 en diferentes jurisdicciones paga aproximadamente:

País / Estado	Tasa típica	Impuesto anual estimado en propiedad de $300,000
Panamá (PFT, catastral $200,000)	0.5% sobre excedente de $120K	$400
Florida, EE.UU.	~0.85% sobre valor de mercado	$2,550
Texas, EE.UU.	~1.7% sobre valor de mercado	$5,100
Colombia (Bogotá)	~0.7%–1.2% sobre valor catastral	Variable
España	~0.4%–1.1% sobre valor catastral	Variable

El diferencial es especialmente marcado con los estados norteamericanos de alta tributación. Un propietario que paga $400 anuales de impuesto de inmueble en Panamá pagaría más de $2,500 por la misma propiedad en Florida. Esa diferencia de $2,100 anuales ($175 mensuales) es un factor real en el cálculo del costo de vida y la rentabilidad de la inversión.

Lo que debes verificar antes de comprar una propiedad en Panamá

Antes de cerrar cualquier transacción, estos son los pasos relacionados con el IBI que debes completar:

Verifica el valor catastral actual. Consulta en e-Tax 2.0 el valor catastral registrado de la propiedad. Ese dato define cuánto pagarás de impuesto y si calificará al PFT.

Verifica si hay deudas de IBI pendientes. El paz y salvo de la DGI confirma que no hay impuestos atrasados. Si los hay, el vendedor debe pagarlos antes del cierre o el precio debe ajustarse para que el comprador los asuma.

Verifica si tiene alguna exoneración vigente. Propiedades con permisos de construcción anteriores a 2019 pueden tener exoneraciones por mejoras que aún están vigentes. Esa exoneración tiene valor y debe verificarse para incluirla correctamente en la negociación del precio.

Define si planeas acogerte al PFT. Si la propiedad será tu vivienda principal y califica al PFT, presenta la solicitud ante la DGI en cuanto la escritura esté inscrita. No esperes: el beneficio aplica desde la fecha en que se cumplen los requisitos, pero solo si solicitas.

El sistema de impuesto de inmueble panameño es genuinamente favorable para propietarios de vivienda principal. Entenderlo correctamente —qué califica, qué no califica, cómo solicitarlo y cómo verificar el estado de cada propiedad— es parte del trabajo de preparación que distingue una compra bien hecha de una con costos fiscales innecesarios.