La ley de arrendamiento en Panamá: el Artículo 45, el desahucio y todo lo que necesitas saber para protegerte

Si buscaste "Ley 45 de arrendamiento en Panamá", conviene aclarar un punto antes de continuar: en Panamá no existe una ley numerada como "Ley 45" dedicada específicamente al arrendamiento. La norma que regula los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en el país es la Ley 93 de 4 de octubre de 1973, modificada por la Ley 28 de 1974 y el Decreto Ejecutivo 7 de 1995, entre otras disposiciones.

Lo que sí existe y posiblemente es lo que buscabas es el Artículo 45 de la Ley 93, que regula el procedimiento de desahucio y lanzamiento: el mecanismo legal formal para terminar un arrendamiento cuando una de las partes incumple sus obligaciones. Es uno de los artículos más importantes de la ley y el que más directamente afecta tanto al inquilino que enfrenta un proceso de desalojo como al arrendador que necesita recuperar su propiedad.

Esta guía explica qué dice la Ley 93, qué establece específicamente el Artículo 45, qué derechos tienes como inquilino o arrendador y cómo funciona el proceso en la práctica en 2026.

La Ley 93 de 1973: el marco legal que todo arrendatario y arrendador debe conocer

La Ley 93 de 1973 es la norma fundamental que regula los arrendamientos de bienes inmuebles en Panamá. Es una ley de orden público, lo que significa que sus disposiciones están por encima de lo que las partes puedan acordar libremente en el contrato. Una cláusula contractual que viole la Ley 93 puede ser anulada aunque ambas partes la hayan firmado de acuerdo.

La ley cubre el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a habitación, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docentes. Su administración y fiscalización está a cargo del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT), a través de la Dirección General de Arrendamientos.

La Ley 93 establece dos regímenes distintos según el monto del canon:

Contratos Tipo A (canon hasta $150 mensuales): sujetos a la Ley 93 en toda su extensión, con las mayores protecciones para el inquilino. Cualquier aumento de canon requiere autorización expresa del MIVIOT.

Contratos Tipo B (canon superior a $150 mensuales): bajo libre contratación según el Decreto Ejecutivo 7 de 1995. Las partes negocian libremente el canon y sus condiciones, pero ciertos artículos de la Ley 93 siguen siendo de aplicación obligatoria, incluyendo los relacionados con el depósito, el registro del contrato, la no discriminación y el procedimiento de desahucio.

En la práctica, prácticamente todos los arrendamientos residenciales en Ciudad de Panamá son Tipo B, dado que los cánones de mercado superan ampliamente los $150 mensuales. Sin embargo, muchas de las protecciones fundamentales de la Ley 93 aplican a ambos tipos.

El Artículo 45 de la Ley 93: el procedimiento de desahucio y lanzamiento

El Artículo 45 de la Ley 93 establece el procedimiento formal mediante el cual un arrendador puede solicitar el desahucio o lanzamiento de un inquilino. Es decir, define cómo debe hacerse legalmente el proceso de desalojo en Panamá.

El texto del Artículo 45 establece que las solicitudes de desahucio o lanzamiento se tramitan conforme a este procedimiento:

Paso 1: Presentación de la solicitud. El arrendador presenta ante la Dirección General de Arrendamientos del MIVIOT la solicitud de desahucio o lanzamiento, acompañada de una copia del contrato de arrendamiento registrado y un certificado de paz y salvo del inmueble.

Paso 2: Admisión y notificación. La resolución que admite la solicitud debe notificarse personalmente al arrendatario. Esta notificación es el inicio formal del proceso y activa los plazos legales.

Paso 3: Período de respuesta del inquilino. El arrendatario tiene un plazo para responder a la solicitud, presentar sus argumentos y cualquier documentación que respalde su posición.

Paso 4: Resolución. La Dirección General de Arrendamientos o la autoridad competente emite una resolución. Si procede el desahucio, se fija un plazo para que el inquilino desocupe la propiedad.

Lo más importante que establece el Artículo 45 para el inquilino es que ningún desalojo puede ocurrir sin seguir este proceso formal. Un arrendador que cambie cerraduras, corte servicios públicos o ejerza cualquier tipo de presión física o intimidación para sacar al inquilino sin haber obtenido la orden competente está actuando ilegalmente y puede enfrentar sanciones.

Las causales válidas de desahucio según la Ley 93

No cualquier desacuerdo entre arrendador e inquilino justifica un proceso de desahucio. La Ley 93 establece causales específicas que el arrendador debe demostrar para que el proceso proceda:

Falta de pago del canon de arrendamiento. Es la causa más frecuente. Generalmente se activa cuando el inquilino acumula dos o más meses de atraso en el pago. El arrendador debe presentar prueba del incumplimiento ante el MIVIOT.

Uso del inmueble diferente al pactado en el contrato. Si el contrato establece uso habitacional y el inquilino usa la propiedad para actividades comerciales, o si establece uso comercial y el inquilino lo convierte en vivienda, eso puede ser causa de desahucio.

Subarrendamiento no autorizado. La Ley 93 establece que el subarrendamiento requiere el consentimiento previo y expreso del arrendador. Si el inquilino subarrienda sin ese consentimiento, el arrendador puede iniciar el proceso.

Daños graves al inmueble. Daños deliberados o por negligencia grave que afecten la estructura o las instalaciones del inmueble más allá del desgaste normal de uso.

Vencimiento del plazo contractual sin renovación. Cuando el contrato venció, el arrendatario no quiere renovar en las condiciones propuestas y el inquilino no desocupa voluntariamente, el arrendador puede iniciar el proceso de desahucio.

Necesidad del inmueble por el arrendador. En ciertos casos regulados por la ley, el arrendador puede recuperar el inmueble si lo necesita para uso personal o familiar directo, siguiendo el procedimiento establecido y con los plazos de aviso requeridos.

La suspensión del desahucio: cuándo el Artículo 41 protege al inquilino

El Artículo 41 de la Ley 93 es el complemento humanitario del Artículo 45. Establece que el proceso de desahucio puede suspenderse si el arrendatario demuestra ante la autoridad competente alguna de estas circunstancias:

Enfermedad grave. Si el inquilino o algún miembro del núcleo familiar que habita en el inmueble padece una enfermedad grave debidamente documentada, la autoridad puede suspender o postergar el desalojo mientras dure esa condición.

Carencia total de recursos. Si el arrendatario demuestra una situación de extrema vulnerabilidad económica que le impide pagar o conseguir alternativa habitacional, el proceso puede ser pausado o el plazo de desocupación extendido.

Estas suspensiones no son automáticas: el inquilino debe solicitarlas formalmente y documentarlas. Son una protección de última instancia, no un mecanismo para evadir el cumplimiento de obligaciones contractuales que sí se puede honrar.

Los derechos del inquilino que la Ley 93 protege de forma obligatoria

Más allá del proceso de desahucio, la Ley 93 establece un conjunto de derechos fundamentales del arrendatario que no pueden ser eliminados por ninguna cláusula contractual:

Derecho a usar el inmueble durante todo el plazo del contrato. El arrendatario tiene derecho a ocupar la propiedad por todo el tiempo pactado en el contrato, sin que el arrendador pueda interrumpir esa ocupación salvo por las causales legales establecidas y siguiendo el proceso formal.

Derecho a prórroga del contrato. La Ley 93 establece que el plazo del contrato es obligatorio para el arrendador pero renunciable para el arrendatario. Esto significa que el arrendador no puede terminar el contrato antes de su vencimiento por su sola voluntad, mientras que el arrendatario puede salir con aviso previo de 30 días.

Derecho a que se realicen las reparaciones necesarias. El arrendador tiene la obligación de mantener el inmueble en condiciones habitables y realizar las reparaciones estructurales y de instalaciones que sean necesarias. El arrendatario tiene derecho a exigir esas reparaciones.

Derecho a no ser discriminado. La Ley 93 prohíbe expresamente negar el arrendamiento por razones de raza, sexo, estado civil, nacionalidad, edad, creencias políticas o religiosas, o por tener niños. Esta protección aplica tanto al momento de contratar como durante la vigencia del arrendamiento.

Derecho a que el contrato nuevo respete el arrendamiento existente. Si la propiedad se vende, el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato de arrendamiento vigente hasta la expiración del plazo pactado, siempre que el contrato haya sido registrado ante el MIVIOT.

Derecho a la devolución del depósito. Al terminar el contrato, el arrendatario tiene derecho a la devolución del depósito de seguridad consignado en el MIVIOT, salvo que el arrendador demuestre válidamente cánones adeudados o daños causados al inmueble más allá del desgaste normal.

Los derechos del arrendador que también protege la ley

La Ley 93 no es solo protección para el inquilino. También establece derechos concretos del arrendador:

Derecho a cobrar el canon pactado. El arrendador tiene derecho al pago puntual del canon de arrendamiento según las condiciones acordadas en el contrato.

Derecho a iniciar el proceso de desahucio por causales válidas. Cuando el inquilino incumple, el arrendador tiene el derecho y el mecanismo legal para recuperar su propiedad siguiendo el proceso del Artículo 45.

Derecho a reclamar daños al inmueble. Si el inquilino causa daños al inmueble más allá del desgaste normal de uso, el arrendador puede reclamar esa compensación ante el MIVIOT y retener la parte correspondiente del depósito de seguridad.

Derecho a que se cumpla el reglamento del edificio. Si el contrato incluye el reglamento interno del edificio como parte de las condiciones del arrendamiento, el arrendador puede exigir su cumplimiento.

Lo que el arrendador no puede hacer legalmente

La Ley 93 es explícita sobre las acciones que están prohibidas al arrendador, independientemente de lo que diga el contrato:

No puede desalojar sin orden de autoridad competente. Cambiar cerraduras, cortar servicios públicos, retirar pertenencias del inquilino o ejercer cualquier forma de presión física para forzar la salida son actos ilegales que pueden generar sanciones penales y administrativas contra el arrendador.

No puede subir el canon durante la vigencia del contrato sin acuerdo. Una vez firmado el contrato, el canon solo puede modificarse durante su vigencia si existe una cláusula de ajuste expresamente pactada desde el inicio. Un aumento unilateral es ilegal.

No puede entrar al inmueble sin permiso del inquilino. Salvo en casos de emergencia real, el arrendador necesita el consentimiento del inquilino para ingresar a la propiedad. Las visitas de inspección deben coordinarse con anticipación y con el acuerdo del arrendatario.

El proceso de desahucio en la práctica: cuánto tarda y qué esperar

Una de las preguntas más frecuentes tanto de arrendadores como de inquilinos es cuánto tiempo toma un proceso de desahucio en Panamá. La respuesta honesta es que los tiempos varían significativamente dependiendo de la causa del desahucio, la carga de trabajo de la Dirección General de Arrendamientos y si el inquilino presenta recursos o impugnaciones.

Para un desahucio por falta de pago con documentación clara y sin impugnación del inquilino, el proceso puede resolverse en un plazo de dos a cuatro meses. Para casos más complejos —con impugnaciones, solicitudes de suspensión por causa humanitaria o disputas sobre el estado del inmueble— puede extenderse a seis meses o más.

Para el arrendador, esa realidad significa que la prevención es mucho más efectiva que el proceso legal: verificar referencias del inquilino antes de arrendar, tener el contrato bien redactado con cláusulas claras y el depósito correctamente consignado en el MIVIOT reduce significativamente la probabilidad de llegar a necesitar el proceso del Artículo 45.

La modernización de la Ley 93: lo que está en proceso en 2026

La Ley 93 tiene más de cincuenta años. Su texto original fue redactado en un contexto de mercado inmobiliario radicalmente diferente al actual, con cánones de $150 como umbral relevante y sin considerar el alquiler digital, las plataformas de corto plazo o los arrendamientos corporativos.

El MIVIOT tiene en proceso una modernización de la ley para adaptarla al mercado de 2026. Entre los aspectos que la actualización busca abordar están la regulación del alquiler de corto plazo tipo Airbnb, la digitalización del proceso de registro de contratos y los mecanismos de resolución de conflictos más ágiles. Al momento de publicación de este artículo, ese proceso de modernización está en marcha pero no ha producido una nueva ley que reemplace a la Ley 93.

Para el arrendador o inquilino que necesita conocer el estado actual de sus derechos y obligaciones, la Ley 93 y sus modificaciones siguen siendo el marco legal vigente. Las consultas sobre casos específicos pueden hacerse gratuitamente en la Dirección General de Arrendamientos del MIVIOT.

Preguntas frecuentes sobre la ley de arrendamiento en Panamá

¿Existe una "Ley 45 de arrendamiento" en Panamá?
No como ley independiente. La norma que regula los arrendamientos en Panamá es la Ley 93 de 1973. Lo que sí existe es el Artículo 45 dentro de esa ley, que regula específicamente el procedimiento de desahucio y lanzamiento. Es posible que la búsqueda de "Ley 45" se refiera a ese artículo específico dentro de la Ley 93.

¿Cuánto tarda un proceso de desahucio en Panamá?
Entre dos y seis meses para la mayoría de los casos, dependiendo de la causa, la complejidad y si el inquilino presenta impugnaciones o solicitudes de suspensión. Los casos más simples —falta de pago con documentación clara— tienden a resolverse en el extremo inferior de ese rango.

¿Puede el arrendador cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Esa acción es ilegal en Panamá independientemente de si el inquilino está en mora. El arrendador debe seguir el proceso formal del Artículo 45 ante el MIVIOT para recuperar legalmente la propiedad. Actuar de forma unilateral puede generar sanciones administrativas y penales contra el arrendador.

¿Qué pasa con el depósito si el inquilino termina el contrato antes de tiempo?
Depende de las condiciones pactadas en el contrato. La Ley 93 establece que el arrendatario puede terminar el contrato en cualquier momento con aviso previo de 30 días. Si esa salida anticipada generó daños económicos al arrendador —porque el contrato tenía un plazo fijo con penalidad— el arrendador puede reclamar esa penalidad ante el MIVIOT. El depósito puede retenerse si hay causales válidas comprobadas.

¿Dónde puedo hacer consultas gratuitas sobre arrendamiento en Panamá?
La Dirección General de Arrendamientos del MIVIOT ofrece orientación legal gratuita a arrendadores y arrendatarios sobre contratos, conflictos y procesos de demanda. Sus oficinas están en Ciudad de Panamá y también puedes consultar en el sitio web www.miviot.gob.pa para formularios, modelos de contrato y pasos del proceso de registro.

El contrato bien hecho es la mejor protección que existe

La Ley 93 y su Artículo 45 existen para resolver conflictos cuando el arrendamiento sale mal. Pero el mejor escenario para ambas partes es no necesitar nunca esos mecanismos.

Un contrato bien redactado, con todos los elementos legales requeridos, debidamente registrado ante el MIVIOT y con el depósito correctamente consignado, es la primera y más efectiva línea de protección para arrendador e inquilino por igual. Ese documento es el que define qué espera cada parte, qué pasa si alguien incumple y cómo se resuelven las disputas sin llegar a un proceso formal.

Si el arrendador verificó las referencias del inquilino antes de arrendar y el inquilino leyó el contrato antes de firmarlo, la probabilidad de llegar al Artículo 45 es mínima. Y si a pesar de todo surge un conflicto, tanto la ley como el MIVIOT ofrecen los mecanismos para resolverlo de forma ordenada y con plenas garantías para ambas partes.